Vender una propiedad es una de las decisiones más importantes que una persona puede tomar, y suele implicar una gran carga emocional y financiera. Sin embargo, además de los aspectos económicos y personales, existen una serie de consideraciones legales que es fundamental conocer para evitar problemas que puedan retrasar, encarecer o incluso frustrar la operación.
Desde Cartagena Abogados queremos ayudarte a identificar los errores más comunes que se cometen al vender una vivienda y ofrecerte pautas claras para prevenirlos. De esta forma, garantizarás una venta segura, rápida y sin sobresaltos jurídicos, ¡toma nota!
8 errores comunes al vender una propiedad y cómo evitarlos
1. No tener toda la documentación en regla
Uno de los errores más frecuentes es intentar vender una propiedad sin contar con toda la documentación necesaria actualizada. Esto puede provocar retrasos importantes e incluso la cancelación de la operación.
Para evitar estos problemas, es fundamental reunir desde el principio los documentos imprescindibles, entre los que destacan:
- Título de propiedad: la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad que acredita la titularidad.
- Certificado de cargas: que confirma que la vivienda está libre de hipotecas, gravámenes o cualquier otra carga.
- Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Certificado energético: documento obligatorio para la venta de cualquier inmueble.
- Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad: según el tipo de inmueble y la normativa vigente en la zona.
- Documentación urbanística: necesaria en caso de viviendas nuevas o con modificaciones estructurales.
- Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios: especialmente si se trata de un piso en régimen de comunidad.
Antes de poner la propiedad en venta, asegúrate de tener toda esta documentación recopilada y actualizada. Si tienes cualquier duda, lo más recomendable es contar con el apoyo de un profesional legal que realice una revisión exhaustiva y te ayude a evitar posibles contratiempos.
2. No informar correctamente sobre cargas o limitaciones
Ocultar cargas, deudas o problemas legales sobre la vivienda puede derivar en conflictos graves con el comprador y reclamaciones posteriores que incluso pueden anular la venta.
Es vital informar de forma transparente sobre:
- Hipotecas vigentes o préstamos con garantía sobre la propiedad.
- Embargos o procedimientos judiciales.
- Limitaciones urbanísticas o servidumbres que afecten al inmueble.
Solicita un certificado actualizado de cargas y explícalo claramente en el contrato o ante notario. La transparencia protege ambas partes y evita litigios.
3. No establecer un contrato de arras o reserva adecuado
El contrato de arras es un documento previo a la compraventa que garantiza el compromiso de ambas partes. No formalizar este acuerdo o hacerlo sin asesoría legal puede generar problemas en caso de incumplimiento.
Existen distintos tipos de arras (penales, confirmatorias, penitenciales) y cada una tiene consecuencias jurídicas distintas para vendedor y comprador.
Redacta el contrato de arras con ayuda de un abogado especializado, para asegurar que recoge las condiciones claras de la operación, plazos, penalizaciones y garantías.
4. No definir correctamente el precio y las condiciones de pago
Establecer un precio claro y condiciones de pago concretas es esencial para evitar malentendidos y reclamaciones posteriores. Algunas ventas se complican porque no se estipula cómo y cuándo se realizará el pago, o porque se aceptan pagos fraccionados sin garantías.
Detalla en el contrato de compraventa el precio final, forma y plazos de pago, y exige siempre que se realicen mediante vías legales y registradas (transferencias bancarias, cheques nominativos).
5. No contar con asesoría legal durante el proceso
Pensar que es posible vender una propiedad sin contar con la asesoría de un profesional legal es uno de los errores más comunes y arriesgados en el proceso inmobiliario. La compraventa implica trámites complejos que abarcan revisiones registrales, aspectos fiscales y contractuales, los cuales requieren conocimientos especializados para evitar inconvenientes y sorpresas desagradables.
Por eso, contar con un abogado o asesor inmobiliario desde el principio es fundamental. En Cartagena Abogados estamos preparados para acompañarte en cada paso, ofreciendo servicios como:
- Revisión y preparación exhaustiva de toda la documentación necesaria.
- Elaboración de contratos legales claros y precisos que protejan tus intereses.
- Gestión y resolución de posibles contingencias durante la operación.
- Garantía de que la venta cumple rigurosamente con la legislación vigente.
No dejes la seguridad de tu operación en manos del azar.
6. No informar ni buscar asesoramiento sobre las obligaciones fiscales
Vender una propiedad tiene implicaciones fiscales que el vendedor debe conocer para evitar sanciones o sorpresas desagradables.
Algunos impuestos y obligaciones fiscales que debes tener en cuenta son:
- Plusvalía municipal: impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno.
- Ganancias patrimoniales en IRPF: posible tributación por beneficio obtenido en la venta.
- Declaración de la venta a Hacienda.
Es fundamental contar con el apoyo de un asesor fiscal especializado que pueda calcular con precisión las obligaciones tributarias, ayudarte a planificar el pago de impuestos y garantizar que cumples con todas las obligaciones legales, evitando así sorpresas desagradables que puedan afectar económicamente la operación o tu patrimonio.
7. No realizar la escritura pública ante notario
La compraventa de un inmueble debe formalizarse ante notario para que tenga validez legal y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad. No realizar este paso o confiar en documentos privados sin la debida formalización es un riesgo legal importante.
Programa la firma de la escritura pública en una notaría de confianza, preferiblemente cercana a la propiedad. Revisa el documento antes de firmar y asegúrate de que todas las condiciones pactadas están reflejadas.
8. No inscribir la venta en el Registro de la Propiedad
Aunque la escritura notarial es el documento oficial de la compraventa, la inscripción en el Registro de la Propiedad es lo que garantiza la protección legal frente a terceros. No realizar esta inscripción deja al comprador vulnerable ante posibles reclamaciones.
Asegúrate de que la compraventa queda inscrita a nombre del comprador cuanto antes. Puedes solicitar el asesoramiento legal para tramitarlo correctamente.
En definitiva, vender una propiedad implica mucho más que mostrarla y acordar un precio. Es un proceso que debe abordarse con responsabilidad legal para evitar complicaciones, proteger tus derechos y garantizar que la operación se realice con todas las garantías jurídicas.
Evitar los errores que hemos detallado en este artículo es posible con una adecuada preparación, transparencia y la asesoría de profesionales especializados en derecho inmobiliario. En nuestras oficinas de Málaga y Cádiz estamos preparados para acompañarte y ofrecerte un servicio personalizado y seguro, que te permita vender con tranquilidad y confianza.
¿Quieres saber más o necesitas asesoría legal para vender tu propiedad?
